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借鉴海外经验助力基础设施公募REITs发展

来源:新浪财经 发布日期:2021-04-29 14:16:35

 

2021年4月21日,沪深交易所正式接受首批公开募集基础设施证券投资基金项目申报,标志着我国公募REITs试点又向前迈出了关键一步。

 

此次基础设施公募REITs的推进,充分借鉴了海外市场公募REITs60多年的发展经验,并结合我国基本国情和制度体系特点,以基础设施项目为出发点,助力资本市场服务实体经济。

 

全球最大管理公司

 

虽然全球REITs市场管理规模主要集中在美国,但全球最大的基础设施资产管理公司是总部位于悉尼的麦格理集团。麦格理拥有超过20年的全球基础设施投资经验,在基础设施方面的管理资产总额达到2000亿澳元,覆盖33个国家和地区。

 

麦格理的成功与澳大利亚政府在基础设施建设领域积极引入社会资本密不可分。在产品架构上,澳大利亚市场的基础设施公募REITs采用上市基础设施基金LIF模式,投资的资产类型主要包括收费公路、机场、铁路、码头以及通信设施等。其中,收费公路、铁路投资占比达到53.23%,机场投资占比为17.54%。

 

学习借鉴先进经验

 

从海外市场基础设施公募REITs发展经验来看,有如下方面值得我国资本市场和基金管理机构学习借鉴。

 

一是引入长期资本。海外基础设施公募REITs成功的一个关键原因,是在全球范围内广泛吸引养老金、保险、主权基金等长期机构投资者。该类型机构投资者资金规模较大、投资期限较长且对投资标的风险收益有合理稳定预期,而基础设施投资属于投入巨大、收益稳定的长期性项目,刚好契合了该类投资者对资产负债匹配的要求以及风险承受能力。

 

实际上,我国基础设施基金已经在制度上采用了询价发行、战略配售、原始权益人认购以及鼓励养老金、保险、银行理财等专业机构进行网下认购的模式,目的就是以基础设施的长期稳定收益特征匹配长期资本的风险收益偏好,实现基础设施基金市场的长期平衡和稳定发展。

 

二是开发商模式叠加麦氏收购。麦格理能够在全球范围内取得广泛性成功,主要在于采用了两种典型运营管理模式:开发商模式和麦氏收购。

 

开发商模式重在资源整合,专业外包,其特点是每个项目的具体实施会在不同的阶段聘请不同的专业公司去操作,如设计由设计公司做,基础设施包给建筑公司来做等。麦格理只是管理不同的专业公司,以确保项目从开工到运营出现问题后能及时解决。麦氏收购则重在低买高卖,收购有潜力的物业,重新包装后择机变现,并在交易过程中通过咨询、中介、管理等增值服务不断盈利。

 

我国监管机构在基础设施基金的运营管理上,也设计了第三方运营管理机构和扩募收购等机制,为基础设施基金的长期运营管理提供了合理灵活性,为基础设施基金市场的长远发展打下了坚实基础。

 

三是控股投资、积极管理、长期持有。麦格理管理的基础设施基金平均每只基金持有的资产不超过4个,并且以同类型基础设施项目进行集中;平均每项资产超过9亿美元,主要通过控股形式进行投资,避免小股东所承受的信息不对称、无法控制分配决策等风险。这种投资管理模式,使得麦格理可以对所持有的资产进行积极管理。专业的基础设施团队能够对资产进行技术上、财务结构上的一系列改造,为资产创造其他持有者所不能创造的附加价值,从而为基金投资者带来增值回报。

 

此外,麦格理注重基础设施资产期限长、现金流稳定的特性,长期持有资产,麦格理所持有的一半以上资产的特许经营权期限超过25年。

 

  我国基金设施基金普遍采用封闭式运作和上市交易模式,在保证基础设施项目长期运作稳定性的同时,赋予了投资者根据自身流动性需求进行交易的灵活性。


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